Last Updated on 3月 23, 2025 by cometeJP_gk

平凡サラリーマン

賃貸マンションを選ぶ際、マンションを退去する際など、うまく不動産屋や管理会社に騙されて、敷金、礼金、保証会社や火災保険料などの初期費用、敷金を契約時に支払わされているのにもかかわらず、退去時に清掃料などを支払わされているケースが多いです。
ほとんどが必ずしも支払う必要がない費用であることを理解しましょう。
引っ越し経験が10回以上ある私が、無駄な初期費用を支払わず、適正な月額で済む賃貸マンションを選ぶためのポイントについてご紹介します。

引越し業者全国厳選40社！！
最大7社からスピード見積り！
お引越し屋★

仲介手数料無料の不動産屋（仲介業者）を選ぶ

まずは、賃貸マンションを探すにあたって、不動産屋をどの会社にするかがとても重要です。

物件数や対応が良いことから、大手の「アパマンショップ」を使うことが多いかもしれません。

しかし、大手だからと言って、あまり信用しておりません。

不動産屋アパマンショップ、管理会社エムズ管理は要注意

アパマンは札幌市内での爆発事件に加え、私が数年前にアパマン系列の「エムズ管理」という管理会社が管理している賃貸マンションに住んでいた際に、そこを退去する時の敷金の精算で大きく揉めたことがあります。

その時の対応から、もうアパマンへの信頼はなく、今後一切利用することはないと決めています。

賃貸マンションの退去時の清掃費用などは、契約時に定められていない場合、多くの場合支払う必要はありません。

さらに契約時に支払っている敷金は基本的には返ってくるものです。

その辺りを多くの人は知らないため、管理会社にうまく騙されて、敷金だけでなく、さらに追加で清掃料金を支払わされているケースが多いです。

私は、当時のエムズ管理との戦いで、敷金＋10万円の清掃料を請求されていましたが、結果として敷金の半分が返ってくるという結果で落ち着きました。

何も抵抗しなけれあ、無駄に12万円以上取られるところでした。

それだけ、管理会社はお金をふかして、住人からお金を取り上げようとしてくるため、注意が必要です。

不動産屋はビッグがおすすめ

私が10回以上、引っ越しをした経験から、大手の不動産屋（仲介業者）のなかでは「ビッグ」がおすすめとなります。

ビッグに勤めている職員から聞いた面白い話をご紹介します。

仲介業者がプライベートで賃貸マンションの契約をすると退去確認さえされない

仲介業者として働いていると、退去時には管理会社が敷金を取りにくることはまずないとのことです。

また、仕事が仲介業者ということで、退去確認の立ち会いさえもほとんどしてこない場合が多いようです。

要は仲介業者相手では、いつもの騙しで、清掃料などを追加で取ることは出来ず、かつ敷金さえも本来のルールに乗っ取り、返金しなければ、文句を言われることが分かっているからだということです。

管理会社も相手を見てるということでした。

そのため、無知であることはリスクなのです。

敷金に関しては、国のガイドラインというものがあります。

それを読んで対応すれば、殆どの管理会社は態度を変えますし、それでも強引にくる場合は、裁判も1000円でできますので、抵抗したほうがよいのです。

世の中には危険な管理会社がいることを知っておくべき

ビッグの担当者から、ある管理会社のマンションは選ばないでほしいと言われたことがあります。

その理由を聞くと、半年住んだ方がその管理会社から約60万円の請求をされたようです。

半年間でそこまで部屋を汚くすることなど考えられませんので、あり得ない請求だと思います。

おそらく、２年契約のところ、半年間で退去したことに腹が立ったのかもしれませんが、これは法的に問題があると思います。

私もエムズ管理から11年も住んで10万円ほどの請求をされた経験があるので、この業界の危険性をわかってはいたものの、60万円は破格の請求です。

そのため、賃貸マンションを探す際は、信用できる不動産屋に管理会社の情報等も聞いておくことが大事だと思います。

私は、ビッグに対して、エムズ管理との戦いについて、情報共有しており、そういう管理会社がついている賃貸マンションは避けたいとお願いしておいたところ、色々と情報をいただけました。

仲介業者を選ぶ際のポイント

さて、私のおすすめの仲介業者さんはビッグと紹介しましたが、必ずしもビッグでなければいけないということではありません。

賃貸マンションを探す際には、ほとんどの物件で、仲介業者は必須となっている状況で、大家や管理会社と直接やり取りする方法もあるとは思いますが、私は未経験です。

調べてみると、管理会社と直接契約をしても仲介手数料がとられるらしいので、正攻法で仲介業者さんと契約したほうが安全かなと私は思っています。

それでは、どういう仲介業者を選ぶべきかというと、今回私がおすすめしているビッグでは、仲介手数料がキャンペーン期間ということもありましたが、「無料」という会社になっています。

仲介業者のなかには、仲介手数料半額キャンペーンをやってる会社もあります。

仲介業者は大家からの手数料だけでもかなりの利益があることを知っておくべき

仲介業者は、お客さんが賃貸マンションを契約した場合、お客様から仲介手数料をとる場合が多いです。

しかし、これは決して当たり前なことではありません。

実は、仲介業者は、お客様が賃貸マンションを契約すると、大家からも手数料を貰うこととなっており、お客様から必ずしも仲介手数料をとらなければいけないというわけではありません。

両方からもらったほうが、利益が増えるので、会社としては良いのでしょうけども、そういうがめつい仲介業者はあまり信用できないという考えもあります。

また、仲介業者は、仲介手数料以外にも、賃貸マンションをお客様が内見すれば、大家さんから手数料を貰うことができ、マンションをホームぺージに載せるだけでも大家から手数料をとっています。

そのため、仲介手数料が無料、または半額以下としている仲介業者を選ぶことをおすすめします。

多くの仲介業者は自社HPに乗っている物件以外も取り扱い可能

また、多くの人が勘違いしていることが多いですが、仲介手数料が無料の仲介業者が取り扱っている物件に好みの物件がなかったため、仕方なく仲介手数料がかかる仲介業者から賃貸マンションを選んだという話を聞くことがあります。

基本的には、必ずではないですが、仲介業者のHPに載っている物件でも、取り扱い可能になることが多いです。

そのため、仲介料金無料の仲介業者をまず見つけて、そこからマンション選びをすることが間違いなく得策かと思います。

私はヤフー不動産やSUUMOで好みの物件を探して、ビッグ以外の取り扱い物件もまとめて、ビッグに相談にいきました。

だいたいは取り扱い可能という結果でした。

払わなくて良い初期費用などについて徹底解説

これまでは、賃貸マンションを探す際の不動産屋（仲介業者）の選び方をご紹介してきました。

これからは、不動産屋（仲介業者）が決まれば、無駄な初期費用等がかからないために、どういう物件を探せば良いか、どういう経費は削減できるかなどをご紹介していきます。

敷金・礼金、保証会社の有無

賃貸マンションを選ぶポイントとして、敷金・礼金の有無や、保証会社の利用が必須のマンションをどう選ぶかという点について説明していきます。

敷金

まず、敷金についてです。

これは入居中に部屋を汚くしてしまった時のための清掃料としての保険のようなものになります。

入居中、綺麗に使えばまず戻ってくるお金です。

敷金を初期費用として必要とする物件の場合、管理会社はこれをどうにか返金したくないと考えている場合が多いので、出来るだけ敷金を初期費用として払わない物件のほうが揉め事が減るのでおすすめです。

今は退去時に水回り清掃費やストーブ分解費などと敷金同様の金額が必須になっていることがほとんどですので、これに敷金もとられていたら大赤字になります。

退去時の清掃費は、必ずしも清掃などを実施してる訳ではないことを知っておきましょう（清掃しても清掃業者に依頼しているわけではなく、極力自分達で行っている場合が多いようです）

最近では、初期費用として、敷金を必要としている物件が多かったですが、退去時に返金等で揉めることが多いため、敷金を入居時にとらず、退去時に必ず清掃料をとるという条件で契約する物件が増えていると聞いています。

敷金とは、清掃料のために必要としているわけではなく、賃貸マンションの場合、退去されると数か月は賃貸料金が入らなくなるため、管理会社としては1～2か月分の家賃を確保しておきたいという考えから生まれた費用なのです。

礼金

次に礼金です。

最近の物件では礼金が必要な場合は減っている気がします。

初期費用として、礼金を払う物件は論外です。

礼金の意味がよくわかりませんが、貸してもらってありがとうという意味らしいですが、逆ですよね。

清掃費などまでとられて、むしろ入居してくれてありがとうというほうが正しい気がします。

礼金をとるような物件の大家はまともとは思えません。

そういう物件は避けることをおすすめします。

保証会社

最後に保証会社の必要性です。

これが最近では一番無駄な出費になります。

数年前に民法改正により、内容はよくわかりませんが、多くの管理会社で保証会社をつけることを必須となってきているようです。

今後は全てが必須となる可能性もあります。

保証会社をつける目的としては、大家の保護ということらしく、全国的に家賃滞納でそのまま夜逃げして、連帯保証人が支払いを拒む場合が多いようで、そのような事象から大家や管理会社を守るために考えられた制度というわけです。

要は、私たちのようなまともに部屋を借りる側としてはなんのメリットもない話です。

そんな保証会社へ年額で家賃の半額分を支払わされるのって馬鹿げていると思います。

まともな連帯保証人がいれば十分な話ですし、自分たちを守りたいなら、大家が保証会社に保険金を支払うべきで、なぜ部屋を借りる私たちが支払わなければいけないのか、理解できません。

仲介業者も当たり前のように今は必要と説明してきますが、その話は信用してはいけません。

法律で必要としてるわけではないです。

保証会社必須としている管理者よりも、利用可能として選択できる管理会社のほうが、私は安心できるかと思っていますので、保証会社必須のマンションは除外して探すことをおすすめします。

しかし、これはだいぶ減っていますので、割り切って考えるしかないかもしれませんが、必須ではないということだけは覚えておきましょう。

（参考）火災保険は自分で選ぶべき

参考として、初期費用を軽減させるための賢い手法として、火災保険をどう支払うかというところはポイントになります。

火災保険は、管理会社が指定する保険に加入するように求められることが多いですが、やたらと高額です。

平均的な価格として、2年間で1.8～2.5万円ほどとられます。

必要とされる保証内容であれば、どこの保険会社でも良いはずなので、決して指定の保険会社で火災保険に入る必要はありません。

実は、保険会社を指定してくる理由として、紹介料として、大家にお金が入る仕組みになっているからなのです。

私たちには関係のないことですので、ここはきちんと交渉をして、指定している保険料でなければいけないという物件は避けましょう。

指定している火災保険でなければいけないという物件があった場合、理由を聞いてみると良いかもしれませんね。

本州ではなかなか頑なに指定している火災保険でなければいけないという物件が多いです。

実際、大家は自分でも火災保険を入っていますので、個々で火災保険を入っていなくても問題はないと私は考えていますが、入らなければいけないということであれば、安い火災保険で十分です。

私はチューリッヒの火災保険に入っており、それをそのまま使わせてもらっていました。

年間4000円です。

2年でも8000円なので、管理会社の指定の保険会社の半額以下で済みます。

会社の福利厚生で火災保険がお安く入れることもありますので、調べてみる価値はあります。

その他良い物件の選び方

家賃1ヶ月無料キャンペーン

これは、まずありませんが、昔は入居前に部屋を空けてくれて、荷物の搬入をする期間を与えてくれたのですが、今は断固拒否されることが多いです。

これを許してくれる管理会社を選ぶことをおすすめしますが、許してくれない場合が多いので、1ヶ月半額や１か月無料を行ってくれる物件はかなりおすすめです。

１日間で引っ越し業者に頼んで引っ越しをすることは可能でしょうが、現実的に無理がありそうな感じはします。

そのため、だいたいは現在のマンションを半月分支払って、新しいマンションを1ヶ月分支払う場合が多いのではないでしょうかね。

かなり無駄ですよね。

初期費用を抑えるためには、この無駄な出費をどうするかが重要です。

高い引っ越し料金とられるうえに、住んでもいない新しいマンションの半月分の家賃を支払わずに済む方法を考えるべきです。

少し難しいテクニックですが、参考程度として、新しいマンションを決める際に、交渉をすれば、初月の家賃を半額程度なら免除してくれる場合がありますので、試してみてください。

家賃交渉は必ずするべき

家賃交渉はかなり重要なのですが、みんな気を使ったり、見栄を張ってやらない場合が多いです。

家賃交渉は必ずするべきです。

言うのはタダです。

何軒か選択肢を持っておいて、大家に悩んでいることを伝えて、第一希望の家賃が少しでも下がれば迷わず決めたいのだが、という流れでいけば、私の経験上、100％という実績で、家賃を1000円から3000円減額、または駐車場料金を無料にしてくれています。

これもまた、少しテクニックはいりますが、大家側としては、内見をされて、仲介業者に手数料を支払うばかりでは、出費がかさむだけですし、空室が長く続くのも避けたいため、早く決めたいという心理が働きます。

そのため、こちらが物件を好んでいることを伝えれば、結構柔軟に対応してくれることが多いです。

私は必ず家賃交渉しますが、今住んでいるマンションでも、リフォーム済みで、なかなか難しいかもと仲介業者さんを困らせたものの、私が想定していた家賃よりも3000円高かかったため、「とても良い物件なので家賃が高いことは我慢したいところだが、再度他の物件も探してみたい」というニュアンスを伝えつつ、「もし、少しでも家賃が下がるなら一発契約したい」と大家に伝えてもらいました。

そしたら、1000円だけですが、値下げしてくれました。

それでも想定より家賃は高いのですが、リフォーム済みで間取りもよく、家賃を下げてくれるそのお気持ちだけでもとても嬉しく約束通り気持ちよく契約に至りました。

内心では、値下げしなくても契約する予定でしたが、家賃交渉に応じてくれる大家にあまり悪い人はいませんので、家賃交渉をし、大家の人柄を探るのは良いことかと思います。